Reclamo agenzia immobiliare: ecco a cosa prestare attenzione

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 06/03/2024

Comprare o vendere casa, si sa, non è proprio una passeggiata, così come non lo è concedere in locazione un appartamento o un locale commerciale. Se vuoi gestire la trattativa in maniera autonoma sei libero di farlo, sappi però che il tempo da dedicare all'affare, le incombenze da assolvere e le precauzioni da prendere sono molte, per questo in molti casi può rivelarsi utile affidarsi ad una agenzia immobiliare. Tuttavia non è detto che l'agente immobiliare sia sempre garanzia di professionalità e competenza. Potresti infatti scoprire di avere a che fare con un mediatore non autorizzato o con una persona disonesta e senza scrupoli che ha come unico obiettivo quello di spillarti la provvigione. E' chiaro che di fronte a comportamenti di questo tipo non puoi far altro che sporgere una formale denuncia agenzia immobiliare scorretta. 

Problemi con agenzia immobiliare: 8 elementi a cui fare attenzione

Prima di spiegarti nel dettaglio come fare un reclamo agenzia immobiliare, vogliamo darti dei preziosi consigli per cercare di ridurre a monte certi rischi connessi ad operazioni di compravendita o locazione di immobili.

E' chiaro che affidarsi ad una agenzia immobiliare competente, professionale e corretta è fondamentale. Ma come si riconoscono queste qualità? Quali sono gli elementi e i comportamenti che ci fanno capire di avere a che fare con una agenzia immobiliare disonesta? Ecco quali sono secondo noi i 8 punti a cui prestare particolare attenzione.

1 - I PERMESSI

La prima cosa che devi chiederti è: l’agente che ho davanti può esercitare la sua professione? Ha tutti i requisiti necessari? In proposito devi sapere che un agente immobiliare per esercitare la professione deve aver frequentato un corso di formazione, aver superato uno specifico esame, possedere requisiti di onorabilità e risultare regolarmente iscritto ad un'apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.

Come verificarlo? E' sufficiente che ti rechi presso gli uffici della locale CCIAA o che consulti il sito ufficiale. In alternativa puoi chiedere di visionare il tesserino di riconoscimento che attesta la sua iscrizione. Chiaramente anche le società che si occupano di mediazione devono essere iscritte al ruolo.

Se la persona o l'agenzia che hai di fronte non è iscritta al Ruolo Camerale vuol dire che lavora in nero, senza rispettare la normativa vigente. Puoi fidarti? La risposta chiaramente è no.

2 - ACCORDO SCRITTO

Nel primo incontro che hai sostenuto sicuramente ti sono state fornite delle informazioni di carattere generale ed altre più specifiche. Ma una agenzia corretta e professionale deve sottoporti un contratto di mediazione immobiliare attraverso il quale specificare i servizi resi, la durata dell’incarico, la misura della provvigione, le condizioni della compravendita, la modalità per la disdetta mandato agenzia immobiliare, la presenza di penali o costi extra e così via.

In ogni caso prima di firmare e formalizzare l’incarico in favore dell’agenzia, ricontrolla che tutti gli accordi presi siano stati inseriti in forma scritta nel documento ufficiale. Diversamente non potrai avanzare pretese né contestare l’inosservanza di qualunque clausola o accordo verbale. Ricorda: Scripta manent, verba volant.

3. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE

E' molto importante che la valutazione sia fatta in modo adeguato: a tal proposito occorre che l'agenzia tenga nel debito conto non solo la localizzazione e lo stato manutentivo dell'immobile, ma anche la sua valenza architettonica, l'anno di costruzione, la dotazione di impianti (aria condizionata, antifurto, chiusura centralizzata serramenti, ecc.) e servizio di portineria, la sua vista, la presenza o meno dell'ascensore e via discorrendo.

Può capitare che col fine di ottenere l'incarico l'agenzia sia portata, a seconda dei casi, a sovrastimare o sottostimare l'immobile. Per questo motivo consigliamo sempre di richiedere una ulteriore perizia a professionisti del settore.

4 - ESCLUSIVA

Un’agenzia seria ed affidabile deve illustrarti per bene come funziona il contratto di esclusiva, se intende proportene uno. Come puoi riconoscerlo? È semplice. Se sul contratto compare la clausola “in esclusiva” vuol dire che ti stai impegnando con l’agente che hai davanti e non potrai rivolgerti a nessun altra agenzia, né tantomeno vendere per conto tuo l’immobile. Al verificarsi di queste ipotesi, infatti, l'agenzia potrà chiederti il risarcimento dei danni.

Nel caso in cui avessi intenzione di firmare un contratto in esclusiva, sappi che dovrebbero essere specificati al suo interno tutti gli impegni di cui si fa carico l’agenzia immobiliare: assistenza presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie Immobiliari, pubblicazione di affissioni pubblicitarie, verifica dell’esistenza di spese condominiali arretrate e così via.

5 - POLIZZA ASSICURATIVA

L'agente immobiliare ha l'obbligo di stipulare un'apposita polizza assicurativa per i danni causati da negligenza, colpa o errori professionali. Si tratta di una assicurazione sulla responsabilità civile che la legge ha reso ormai obbligatoria per la categoria da diversi anni.

Una garanzia irrinunciabile, per questo ti consigliamo sempre di verificare che l'agente al quale ti sei rivolto l'abbia regolarmente stipulato.

6 - PROVVIGIONE

Il mediatore deve ricevere la provvigione da ciascuna delle parti. È importante concordare la percentuale che spetta al mediatore prima di firmare il contratto, così come le modalità di pagamento.

Ricorda che la provvigione spetta all’agenzia solo dopo aver formalmente concluso l’affare, ovvero dopo aver firmato il Contratto Preliminare di compravendita, meglio conosciuto come “compromesso”.

Tuttavia ci sono casi in cui ci si può opporre al pagamento della provvigione o se ne può chiedere il rimborso nel caso in cui si sia già provveduto al versamento. In questa scheda ti diciamo quando l'agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione e ti forniamo la modulistica necessaria formalizzare per iscritto la contestazione.

7 - CAPARRA

Dopo aver firmato la proposta irrevocabile di acquisto occorre versare la caparra. Ricorda sempre che la caparra deve essere versata solo ed esclusivamente al venditore. Se dunque è il mediatore a richiedertela vuol dire che hai a che fare con una agenzia immobiliare disonesta.

8 - COMPORTAMENTO CORRETTO E IMPARZIALE

L'agenzia immobiliare attraverso i suoi collaboratori è tenuta ad assicurare un comportamento professionale, trasparente ed imparziale. Cosa significa questo? Ad esempio che l'agenzia è tenuta a comunicare ad una delle parti coinvolte nell'affare tutte quelle circostanze a lui note che potrebbero condizionarne la valutazione e quindi la conclusione.

Così se non riferisce dell'esistenza di ipoteche gravanti sull'immobile, del conseguimento del certificato di abitabilità o della presenza di gravi vizi strutturali sull'edificio, è del tutto evidente che si è di fronte ad un atteggiamento scorretto per il quale la parte danneggiata può legittimamente rifiutarsi di pagare la provvigione.

Reclamo agenzia immobiliare per clausole vessatorie

Un’altra elemento a cui devi prestare attenzione è la presenza di eventuali clausole vessatorie nel contratto. Se riscontri la loro presenza ti invitiamo a riflettere se affidare davvero l’incarico a quella agenzia immobiliare o se sia il caso di valutarne altre.

Ricordiamo che si considerano vessatorie quelle clausole che apportano un vantaggio considerevole alla parte che le ha predisposte ed inserite nel contratto (nel nostro caso l'agenzia immobiliare) a svantaggio dell’altra (il consumatore). In altre parole sono da considerarsi vessatorie quelle clausole che determinano ai danni del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Ma rispetto ad un incarico di mediazione immobiliare, quali potrebbero essere le clausole vessatorie? Vediamone alcune.

> Clausola di irrevocabilità  per il consumatore

Un contratto che si rispetti prevede la facoltà per ambo le parti di recedere senza obbligo di risarcimento. In alcuni contratti atipici, però, il consumatore viene obbligato a rispettare i termini per la scadenza del contratto, senza poterlo disdire prima della scadenza. Inoltre qualora fosse prevista una penale per disdetta anticipata del contratto da parte del cliente, essa non dovrebbe assumere un importo eccessivo e sproporzionato rispetto all'attività conclusa dall'agente al momento della revoca.

> Clausola di esclusività

E' da considerarsi vessatoria in quanto limita la libertà del consumatore di vendere ad esempio l'appartamento a terzi. Per questo motivo dovrebbe essere sottoposta a trattativa delle parti e il contratto prevedere uno spazio bianco dove indicare l'accettazione o meno da parte del cliente. Se il mediatore lo inserisce di sua iniziative nel contratto, non ne discute con la controparte e la considera accettata con la sottoscrizione dell'atto, il cliente può legittimamente proporre un reclamo agenzia immobiliare per comportamento scorretto.

> Clausola sulle penali

Qualora il contratto prevedesse a carico del consumatore l'applicazioni di penali per inadempimento manifestamente eccessive e sproporzionate in merito all'eventuale rifiuto a sottoscrivere il contratto, all'indisponibilità a far visitare l'immobile, alla violazione del patto di esclusiva e così via, si potrebbe senz'altro parlare di clausole vessatorie.

> Clausola arbitrale

La clausola che obbliga in via esclusiva le parti al ricorso alla clausola arbitrale è da considerarsi vessatoria. 

> Clausola sul foro competente

Seconda la legge in caso di controversie è competente il foro del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio; se è indicato il luogo in cui è ubicata l'agenzia immobiliare si tratta chiaramente di una clausola vessatoria.

In definitiva se riscontri la presenza di clausole vessatorie, ti consigliamo di segnalarle per iscritto all'agenzia attraverso questa lettera contestazione clausole vessatorie. Se l'agenzia non dimostra che tale clausola è stata oggetto di trattativa individuale è da considerarsi nulla. La sua inefficacia, tuttavia, non comporta automaticamente la nullità dell'intero contratto.

Come posso denunciare una agenzia immobiliare?

Hai scoperto che l'agenzia a cui ti sei rivolto non è iscritta alla Camera di Commercio; oppure hai accertato la presenza di una clausola vessatoria in contratto; oppure hai constatato che l'agenzia immobiliare ha palesemente violato gli obblighi informativi previsti dalla legge (ad esempio non ti ha comunicato l'assenza dell'abitabilità di un certo immobile), oppure non ha pubblicizzato in modo adeguato il tuo immobile posto in vendita o non ha procurato tutta la documentazione necessaria rispetto ad un immobile a cui eri interessato (planimetrie, attestato di prestazione energetica, attestazione di conformità degli impianti luce e gas, ecc.); oppure l’agente immobiliare ti ha chiesto di corrispondergli un importo a fronte di un servizio che in realtà rientrerebbe nel suo incarico

Si tratta di episodi che denunciano un chiaro comportamento scorretto dell'agenzia immobiliare. In tutti questi casi come comportarsi? Queste le possibili strade:

• puoi esporre un reclamo agenzia immobiliare chiedendo che vengano immediatamente ripristinate certe condizioni, revocate certe pretese, rese più efficaci certe azioni e così via;
• puoi limitarti ad una contestazione provvigione agenzia immobiliare;
• puoi comunicare la disdetta mandato agenzia immobiliare. In questo caso puoi attendere la scadenza del periodo di validità del contratto, avendo cura di inoltrare la richiesta di disdetta con almeno 30 giorni di preavviso nel caso in cui sia previsto il tacito rinnovo; oppure potresti chiedere il recesso immediato, senza pagare penali o costi visto che ricorre una giusta causa (1453 c.c.). In quest'ultimo caso ti basterà redigere questa lettera disdetta contratto agenzia immobiliare. 

Scorrettezze agenzie immobiliari: risolverli con la mediazione

Se passano settimane e l’agenzia non si impegna ad offrire soluzioni alle lamentele che hai manifestato, ma non si mostra disponibile neppure ad un confronto, non ti arrendere. Rivolgiti alla Camera di Commercio della tua città. Lì potrai non solo effettuare una segnalazione, ma anche affidarti al Servizio di Mediazione. 

Si tratta di uno strumento che ti offre la possibilità di risolvere la controversia con l’assistenza di un mediatore indipendente, imparziale e neutrale. Come qualsiasi altra procedura di mediazione o conciliazione, anche questa è nota per essere semplice, economica e veloce. Pensa che il procedimento ha l’obbligo di concludersi entro 4 mesi dal giorno in cui è stata depositata la domanda. In più hai la facoltà di decidere se assumere un legale che ti rappresenti, un consulente di fiducia oppure se portare avanti la procedura contando solo su te stesso. 

Il mediatore, analizzata la questione, farà alle parti una proposta che potrà essere accettata o meno. Nel caso in cui la proposta venga accettata, il contenuto della stessa verrà messo a verbale e dovrà essere osservato da entrambe le parti.

Se, invece, la proposta non viene accettata, potrai rivolgerti ad un giudice e fare causa all'agenzia immobiliare. Attenzione: qualora la sentenza del giudice corrisponda alla proposta del mediatore, la parte che ha rifiutato l’esito della mediazione dovrà pagare tutte le spese del processo.

Agenzia immobiliare disonesta: quando fare un esposto

Rispetto ai casi sopra evidenziati è da ritenersi ancora più grave il comportamento dell'agente immobiliare che chiede ed ottiene dall'acquirente che la caparra sia versata direttamente a lui (magari in contanti) e non al proprietario dell'immobile, trattenendo la stessa in caso di mancata accettazione della proposta. In questi casi può configurarsi il reato di appropriazione indebita o di truffa, entrambi perseguibili dal nostro Codice Penale.

Ma questi non sono gli unici raggiri perpetrati ai danni del consumatore. Ci sono casi in cui agente e acquirente si mettono d'accordo per acquistare l'immobile ad un prezzo anche manifestamente superiore rispetto alla reale valutazione di mercato, ma a patto che il venditore si impegni a corrispondere la provvigione in favore dell'agente non al momento del rogito notarile, bensì della conclusione dell’affare. A quel punto l'agente percepirà il suo compenso, ma il trasferimento della proprietà di fatto non avverrà mai perchè nel frattempo il potenziale acquirente si sarà misteriosamente dileguato.

In situazioni del genere più che attivare la procedura di reclamo agenzia immobiliare è quanto mai opportuno inoltrare all'agenzia una diffida scritta con cui si chiede l'immediata restituzione delle somme corrisposte. Si può procedere in maniera autonoma oppure affidarsi al proprio legale di fiducia.

Se l'agente immobiliare insiste nella sua condotta e non si mostra disponibile alla restituzione del denaro, è meglio rivolgersi alle forze dell'ordine e procedere con un esposto contro agente immobiliare.