Quando denunciare un agente immobiliare per comportamento scorretto e poco professionale

denuncia agenzia immobiliare scorretta, denunciare un agente immobiliare

Comprare o vendere casa, si sa, non è proprio una passeggiata, così come non lo è concedere in locazione un appartamento o un locale commerciale. Se vuoi gestire la trattativa in maniera autonoma sei libero di farlo, sappi però che il tempo da dedicare all'affare, le incombenze da assolvere e le precauzioni da prendere sono molte, per questo in molti casi potrebbe rivelarsi utile affidarsi ad una agenzia immobiliare. Tuttavia non è detto che l'agente immobiliare sia sempre garanzia di professionalità e competenza. Potresti infatti scoprire di avere a che fare con un mediatore non autorizzato o con una persona disonesta e senza scrupoli che ha come unico obiettivo quello di spillarti dei soldi. E' chiaro che di fronte a comportamenti di questo tipo non puoi far altro che sporgere una denuncia agenzia immobiliare scorretta. In ogni caso sappi che prima di fare causa all'agenzia immobiliare c'è la possibilità di proporre un formale reclamo scritto, revocare il mandato o rivolgersi alla Camera di Commercio della tua città e intraprendere un tentativo di mediazione.

Agenzia immobiliare disonesta: 8 elementi a cui fare attenzione

Prima di spiegarti nel dettaglio come denunciare un agente immobiliare, vogliamo darti dei preziosi consigli per cercare di ridurre a monte certi rischi connessi ad operazioni di compravendita o locazione di immobili. E' chiaro che affidarsi ad una agenzia immobiliare competente, professionale e corretta è a dir poco fondamentale. Ma come si riconoscono queste qualità? Quali sono gli elementi e i comportamenti che ci fanno capire di avere a che fare con una agenzia immobiliare disonesta? Ecco quali sono secondo noi i 8 punti a cui prestare particolare attenzione.

1. I permessi - É la prima cosa a cui prestare attenzione. Devi chiederti: l’agente che ho davanti può esercitare la sua professione? Ha tutti i requisiti necessari? Occorre accertarsi che la persona a cui hai stretto la mano sia un agente immobiliare con la A maiuscola. Per esserlo deve aver frequentato un corso di formazione, aver superato un esame per l'accesso alla professione, possedere requisiti di onorabilità e risultare regolarmente iscritto ad un'apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Come verificarlo: recati presso gli uffici della locale CCIAA o consulta il sito ufficiale. In alternativa puoi chiedere di visionare il tesserino di riconoscimento che attesta la sua iscrizione. Chiaramente anche le società che si occupano di mediazione devono essere iscritte al ruolo. Se la persona o l'agenzia che hai di fronte non è iscritta al Ruolo Camerale vuol dire che lavora in nero, senza rispettare la normativa vigente. Puoi fidarti? La risposta è no. In ogni caso se scopri di avere a che fare con un agente immobiliare abusivo, puoi rifiutarti di corrispondergli la provvigione: questo il modello per contestare la richiesta di pagamento della provvigione. Se l'ha già incassata è tenuto a restituirtela: questo il modulo per richiedere all’agenzia la restituzione della provvigione.

2. L'accordo scritto - Nel primo incontro che hai sostenuto sicuramente ti sono state fornite delle informazioni di carattere generale ed altre più specifiche. Il contratto dovrà indicare tutti i servizi per i quali l'agente ha diritto alla provvigione, la durata dell’incarico, la modalità di revoca anticipata incarico agenzia immobiliare ed eventuali costi extra. Prima di firmare e formalizzare l’incarico dell’agenzia ricontrolla che tutti gli accordi presi siano stati inseriti in forma scritta nel documento ufficiale. Diversamente non potrai avanzare pretese né contestare l’inosservanza di qualunque clausola o accordo verbale. Ricorda: Scripta manent, verba volant;

3. La valutazione dell'immobile - E' molto importante che la valutazione sia fatta in modo adeguato: a tal proposito occorre che l'agenzia tenga nel debito conto non solo la localizzazione e lo stato manutentivo dell'immobile, ma anche la sua valenza architettonica, l'anno di costruzione, la dotazione di impianti (aria condizionata, antifurto, chiusura centralizzata serramenti, ecc.) e servizio di portineria, la sua vista, la presenza o meno dell'ascensore e via discorrendo. Può capitare che col fine di ottenere l'incarico l'agenzia sia portata, a seconda dei casi, a sovrastimare o sottostimare l'immobile. Per questo motivo consigliamo sempre di richiedere una ulteriore perizia a professionisti del settore.

4. L’esclusiva - Un’agenzia seria ed affidabile deve illustrarti per bene come funziona il contratto di esclusiva, se intende proportene uno. Come puoi riconoscerlo? È semplice. Se sul contratto compare la clausola “in esclusiva” vuol dire che ti stai impegnando con l’agente che hai davanti e non potrai rivolgerti a nessun altra agenzia, né tantomeno di vendere per conto tuo l’immobile. Se si verificheranno queste ipotesi, infatti, sarai costretto a pagare una penale. Nel caso in cui avessi intenzione di firmare un contratto in esclusiva, sappi che dovrebbero essere specificati al suo interno tutti gli impegni di cui si fa carico l’agenzia immobiliare: assistenza presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie Immobiliari, pubblicazione di affissioni pubblicitarie, verifica dell’esistenza di spese condominiali arretrate e così via;

5. La polizza - L'agente immobiliare ha l'obbligo di stipulare un'apposita polizza assicurativa per i danni causati da negligenza, colpa o errori professionali. Si tratta di una assicurazione sulla responsabilità civile che la legge ha reso ormai obbligatoria per la categoria da diversi anni. Una garanzia irrinunciabile, per questo ti consigliamo sempre di verificare che l'agente al quale ti sei rivolto l'abbia regolarmente stipulato;

6. La provvigione - Il mediatore deve ricevere la provvigione sia dall’acquirente, sia dal proprietario di un’immobile (se si tratta di una vendita), sia dal conduttore, sia dal locatario (se si tratta di un affitto). È importante concordare la percentuale che spetta al mediatore prima di firmare il contratto, così come le modalità di pagamento. Ricorda che la provvigione spetta all’agenzia solo dopo aver formalmente concluso l’affare, ovvero dopo aver firmato il Contratto Preliminare di compravendita, meglio conosciuto come “Compromesso”. 

Se le parti sottoscrivono l'atto di vendita o di locazione dopo la scadenza dell'incarico di mediazione, all'agente immobiliare è comunque dovuta la provvigione, a meno che le parti non si siano conosciute e proposte per l'affare dopo la scadenza del contratto con l'agenzia. Se le parti hanno concluso l'affare per proprio conto, dunque senza la mediazione dell'agenzia immobiliare, a quest'ultima non va riconosciuta alcuna provvigione. Per contestare la richiesta di pagamento o chiedere la restituzione della provvigione versata, puoi servirti della stessa modulistica che ti abbiamo segnalato qualche siga più su.
La provvigione invece va concessa nel caso in cui il cliente si rifiuti, senza un giustificato motivo, di firmare il contratto. Se sei interessato all’acquisto di un immobile che hai intenzione di pagare tramite il ricorso ad un mutuo, devi pretendere che nella documentazione ufficiale venga specificato che l’efficacia contrattuale, e quindi il diritto alla provvigione, è subordinata all’erogazione del finanziamento. Per tutti questi motivi, al fine di cautelarsi da spiacevoli situazione, è buona norma prevedere che la provvigione possa essere corrisposta nel solo caso in cui l'affare sia andato a buon fine

7. La caparra - Dopo aver firmato la Proposta irrevocabile di acquisto occorre versare la caparra. Ricorda sempre che la caparra deve essere versata solo ed esclusivamente al venditore. Se dunque è il mediatore a richiedertela vuol dire che hai a che fare con una agenzia immobiliare disonesta;

8. Il comportamento corretto e imparziale - L'agenzia immobiliare attraverso i suoi collaboratori è tenuta ad assicurare un comportamento professionale, trasparente ed imparziale. Cosa significa questo? Ad esempio che l'agenzia è tenuta a comunicare ad una delle parti coinvolte nell'affare tutte quelle circostanze a lui note che potrebbero condizionarne la valutazione e quindi la conclusione. Così se non riferisce dell'esistenza di ipoteche gravanti sull'immobile, del conseguimento del certificato di abitabilità o della presenza di gravi vizi strutturali sull'edificio, è del tutto evidente che si è di fronte ad una agenzia immobiliare disonesta e in questi casi la parte danneggiata può legittimamente rifiutare di pagare la provvigione.

Reclamo agenzia immobiliare: le clausole vessatorie

Un’altra elemento a cui devi prestare attenzione è la presenza di eventuali clausole vessatorie nel contratto. Se riscontri la loro presenza ti invitiamo a riflettere se affidare davvero l’incarico a quella agenzia immobiliare oppure se sia di rivolgersi ad altri. Ricordiamo che si considerano vessatorie quelle clausole che apportano un vantaggio considerevole alla parte che le ha predisposte ed inserite nel contratto (nel nostro caso l'agenzia immobiliare) a svantaggio dell’altra (il consumatore). In altre parole sono da considerarsi vessatorie quelle clausole che determinano ai danni del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Ma nel caso della proposta di acquisto o dell'incarico a vendere, quali potrebbero essere le clausole vessatorie? Vediamone alcune.

Clausola di irrevocabilità  per il consumatore: ogni buon contratto che si rispetti prevede la facoltà per ambo le parti di recedere senza obbligo di risarcimento. In alcuni contratti atipici, però, il consumatore viene obbligato a rispettare i termini per la scadenza del contratto, senza poterlo disdire prima della scadenza. Inoltre qualora fosse prevista una penale per disdetta anticipata del contratto da parte del cliente, essa non dovrebbe assumere un importo eccessivo e sproporzionato rispetto all'attività conclusa dall'agente al momento della revoca;

Clausola di esclusività: è da considerarsi vessatoria in quanto limita la libertà del consumatore di vendere ad esempio l'appartamento a terzi. Per questo motivo dovrebbe essere sottoposta a trattativa delle parti e il contratto prevedere uno spazio bianco dove indicare l'accettazione o meno da parte del cliente. Se il mediatore lo inserisce di sua iniziative nel contratto, non ne discute con la controparte e la considera accettata con la sottoscrizione dell'atto, il cliente può legittimamente proporre un reclamo contro agenzia immobiliare per comportamento scorretto;

Clausola sulle penali: qualora il contratto prevedesse a carico del consumatore l'applicazioni di penali per inadempimento manifestamente eccessive e sproporzionate in merito a rifiuto a sottoscrivere il contratto, indisponibilità a far visitare l'immobile, violazione del patto di esclusiva e così via, si potrebbe senz'altro parlare di clausole vessatorie.

Clausola di esonero di responsabilità per l’agenzia al verificarsi di precise situazioni, anche se queste ultime sono state oggetto di discussione in fase di trattativa;

Clausola arbitrale: la clausola che obbliga in via esclusiva le parti al ricorso alla clausola arbitrale è da considerarsi vessatoria. 

Clausola sul foro competente: seconda la legge in caso di controversie è competente il foro del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio; se è indicato il luogo in cui è ubicata l'agenzia immobiliare si tratta chiaramente di una clausola vessatoria.

In definitiva se riscontri la presenza di clausole vessatorie, ti consigliamo di segnalarle per iscritto all'agenzia attraverso questa lettera contestazione clausole vessatorie. Se l'agenzia non dimostra che tale clausola è stata oggetto di trattativa individuale è da considerarsi nulla. La sua inefficacia, tuttavia, non comporta automaticamente la nullità dell'intero contratto.

Le cose a cui prestare attenzione, chiaramente, non finiscono qui. Per avere una panoramica esaustiva e per capire bene come avviene l’acquisto di una casa mediante l’agenzia immobiliare ti consigliamo di leggere la guida che abbiamo dedicato all’argomento: “Comprare casa tramite agenzia immobiliare: regole e consigli”. In ogni caso qualora tu abbia qualche difficoltà nell'interpretare talune clausole, ti consigliamo di rivolgerti ad un avvocato o ad una associazione per la difesa dei consumatori.

Reclamo Agenzia Immobiliare: ecco come si fa

Hai scoperto che l'agenzia a cui ti sei rivolto non è iscritta alla Camera di Commercio. Oppure hai accertato la presenza di una clausola vessatoria in contratto; oppure hai constatato che l'agenzia immobiliare ha palesemente violato gli obblighi informativi previsti dalla legge (ad esempio non ti ha comunicato l'assenza dell'abitabilità di un certo immobile), oppure non ha pubblicizzato in modo adeguato il tuo immobile posto in vendita o non ha procurato tutta la documentazione necessaria rispetto ad un immobile a cui eri interessato (planimetrie, attestato di prestazione energetica, attestazione di conformità degli impianti luce e gas, ecc.). Oppure l’agente immobiliare ti ha chiesto di corrispondergli un importo a fronte di un servizio che in realtà rientrerebbe nel suo incarico

Si tratta di episodi che denunciamo un chiaro comportamento scorretto dell'agenzia immobiliare. In tutti questi casi come comportarsi? Le soluzioni sono tante, a te la scelta:

A - puoi esporre un reclamo agenzia immobiliare chiedendo che vengano immediatamente ripristinate certe condizioni, revocate certe pretese, rese più efficaci certe azioni e così via. E' meglio che tutto questo sia fatto per iscritto. Come al solito su Moduli.it trovi il fac simile utile allo scopo. Dopo aver compilato in ogni sua parte la lettera reclamo agenzia immobiliare è possibile allegare il materiale utile a comprovare i motivi del reclamo e una copia di un documento d’identità in corso di validità. In seguito, spedisci tutto ai canali di comunicazione predisposti dall’agenzia. Se l'agenzia ha un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) e anche tu nei hai uno, serviti pure di questo strumento: ha validità legale pari alla raccomandata con ricevuta di ritorno, è facile da usare (è come inviare una normale email) e ti consente di risparmiare dei soldi. Se questa possibilità non c'è, ti consigliamo di ricorrere alla posta raccomandata con avviso di ricevimento, che impiega qualche giorno in più per arrivare, ma ti offre la possibilità di rintracciare la missiva durante la spedizione e di avere la prova dell’effettiva consegna. C'è da considerare comunque che quasi tutte le Camere di Commercio consentono di effettuare, attraverso il proprio sito, una segnalazione agenzia immobiliare tutte le volte che questa svolge un'attività di intermediazione senza requisiti e/o senza iscrizione al Registro Imprese;

B - un'altra cosa che puoi fare è far valere i tuoi diritti contestando ad esempio la concessione della provvigione per inadempienze contrattuali dell'agenzia immobiliare oppure per esercizio abusivo della professione;

C - un'altra arma a tua disposizione è la revoca del mandato. Se hai avuto modo di capire che il mediatore a cui ti sei rivolto non opera con diligenza e professionalità o peggio che hai stretto una collaborazione con una agenzia immobiliare disonesta, non hai altra scelta che revocarle il mandato. Come si fa? È molto semplice. Potresti attendere la scadenza del periodo di validità del contratto stesso, avendo cura di inoltrare la richiesta di disdetta con almeno 30 giorni di preavviso; oppure potresti chiedere il recesso immediato del contratto di mandato, senza pagare penali o costi visto che ricorre una giusta causa (1453 c.c.). Come effettuare la disdetta? Ti basterà redigere la lettera di disdetta mandato di agenzia immobiliare e presentarlo presso la sede, oppure spedirla tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento.

Comportamenti scorretti agenzia immobiliare: risolverli con la mediazione

Se passano settimane e l’agenzia non si impegna ad offrire soluzioni alle lamentele che hai manifestato, ma non si mostra disponibile neppure ad un confronto, non ti arrendere. Rivolgiti alla Camera di Commercio della tua città. Lì come detto potrai effettuare una una segnalazione agenzia immobiliare, ma potrai anche affidarti al Servizio di Mediazione

Si tratta di uno strumento che ti offre la possibilità di risolvere delle controversie civili e commerciali con l’assistenza di un mediatore indipendente, imparziale e neutrale. Come qualsiasi altra procedura di mediazione o conciliazione, anche questa è nota per essere davvero semplice, economica e veloce. Pensa che il procedimento ha l’obbligo di concludersi entro 4 mesi dal giorno in cui è stata depositata la domanda. In più hai la facoltà di decidere se assumere un legale che ti rappresenti, un consulente di fiducia oppure se portare avanti la procedura contando solo su te stesso. 

Il mediatore ti aiuterà nel raggiungimento di un compromesso, rivolgendosi direttamente a te oppure ai tuoi rappresentanti. Verrà fatta una proposta che potrà essere accettata o meno. Nel caso in cui la proposta venga accettata, il contenuto della stessa verrà messo a verbale e dovrà essere osservato da entrambe le parti. Se, invece, la proposta non viene accettata, potrai rivolgerti ad un giudice e fare causa all'agenzia immobiliare. Attenzione: qualora la sentenza del giudice corrisponda alla proposta del mediatore, la parte che ha rifiutato l’esito della mediazione dovrà pagare tutte le spese del processo. Per ottenere maggiori informazioni a riguardo e scaricare la modulistica ufficiale ti consigliamo di collegarti al sito di Unioncamere www.unioncamere.gov.it e seguire il percorso Home > Comunicazione > Primo piano > Vademecum sulla conciliazione delle Camere di commercio.

Quando denunciare agenzia immobiliare scorretta

Rispetto ai casi sopra evidenziati è da ritenersi ancora più grave il comportamento dell'agente immobiliare che chiede ed ottiene dall'acquirente che la caparra sia versata direttamente a lui (magari in contanti) e non al proprietario dell'immobile, trattenendo la stessa in caso di mancata accettazione della proposta. In questi casi può configurarsi il reato di appropriazione indebita o di truffa, entrambi perseguibili dal nostro Codice Penale.

Ma questi non sono gli unici raggiri perpetrati ai danni del consumatore. Ci sono casi in cui agente e acquirente si mettono d'accordo per acquistare l'immobile ad un prezzo anche manifestamente superiore rispetto alla reale valutazione di mercato, ma a patto che il venditore si impegni a corrispondere la provvigione in favore dell'agente non al momento del rogito notarile, bensì della conclusione dell’affare. A quel punto l'agente percepirà il suo compenso, ma il trasferimento della proprietà di fatto non avverrà mai perchè nel frattempo il potenziale acquirente si sarà misteriosamente dileguato.

In situazioni del genere più che attivare la procedura di reclamo agenzia immobiliare è quanto mai opportuno inoltrare all'agenzia una diffida scritta con cui si chiede l'immediata restituzione delle somme corrisposte. Si può procedere in maniera autonoma oppure affidarsi al proprio legale di fiducia. Se l'agente immobiliare insiste nella sua condotta e non si mostra disponibile alla restituzione del denaro, è meglio rivolgersi alle forze dell'ordine e procedere con un esposto contro agente immobiliare.

Documenti correlati



15341 - simonetta
28/11/2009
salve, è vero che con l'autonoma sistemazione si perde il diritto ad avere l'alloggio nel piano c.a.s.e. o ai Map

15333 - Denise Concordia
11/11/2009
Vorrei sapere se gli importi della sistemazione autonoma invernale sono uguali agli importi di quella estiva.Grazie,cordiali saluti

15324 - mariella
01/10/2009
anche gli studenti con contratto regolare possono fare domanda per l'autonoma sistemazione?

15322 - elisa
22/09/2009
Bisogna fare disdetta del contributo dell'autonoma sistemazione o decade da solo?

15315 - elena
09/09/2009
vorrei sapere se la domanda per il contributo autonoma sistemazione può essere fatta anche dagli studenti che vivevano all' Aquila con contratto regolare

15309 - vincenzo capalvo
03/09/2009
Vorrei sapere dove si puo` presentare la richiesta contributi per la sistemazione autonoma, se si puo` spedire anche via email. Cordialmente ,Vincenzo