Acquistare casa: il compromesso

preliminare di vendita, compromesso

Hai trovato finalmente la casa dei tuoi sogni, sfortunatamente non c'è la possibilità di concludere immediatamente l'affare perchè devi prima verificare se ti verrà accordato il finanziamento dalla banca, oppure perchè hai la necessità di vendere prima la casa in cui oggi vivi o perchè il venditore non ha ancora ottenuto la consegna della nuova casa. Tuttavia non intendi lasciarti scappare l'occasione e così chiedi al venditore di formalizzare comunque un accordo. Ebbene in questi casi è possibile sottoscrivere un preliminare di vendita, meglio conosciuto come “compromesso”.

Si tratta di un contratto con cui il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere un contratto definitivo di compravendita per il trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) di un immobile (art. 1351 del codice civile). Nel prosieguo vedremo di approfondire taluni aspetti del compromesso, oltre che fornirti un fac simile di contratto da personalizzare sulla base delle tue specifiche esigenze.

Cosa fare prima di sottoscrivere un compromesso

Prima di sottoscrivere il preliminare di vendita o compromesso sarebbe opportuno che eseguissi tutta una serie di accertamenti. Innanzitutto se ti sei rivolto ad una agenzia immobiliare, la prima cosa che devi verificare è se l'agenzia è regolarmente iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Si tratta di un argomento che abbiamo già affrontanto, dunque per maggiori informazioni ti rimandiamo alla lettura dell'articolo "Comprare casa tramite agenzia immobiliare: regole e consigli".

In secondo luogo chiedi al venditore dell'abitazione di consegnarti una copia dell'atto di provenienza, ossia dell'atto con cui lui stesso ne è divenuto proprietario, con la relativa nota di trascrizione. Drizza le antenne se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o in donazione. Infatti chi vuole vendere un immobile ricevuto in eredità deve seguire una serie di adempimenti obbligatori, a cominciare dalla presentazione della dichiarazione di successione.

La medesima attenzione dovrai riservare nel caso in cui si tratti di una casa in costruzione: in questo caso cerca di acquisire quante più informazioni possibili sulla ditta costruttrice, ma soprattutto verifica che la stessa abbia provveduto alla stipula di una polizza fideiussoria sulle somme che eventualmente verserai a titolo di acconto, e che sia disposta a rilasciarti una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni derivanti da difetti di costruzione. Sono argomenti questi che sono stati ampiamente sviscerati con l'articolo “Comprare una casa in costruzione: ecco come tutelarsi”.

Con i dati che ti ha fornito il venditore è doveroso, inoltre, effettuare delle visure catastali, per verificare non solo la reale consistenza dell'immobile, ma anche se lui è l'unico proprietario dell'immobile, oppure delle ispezioni ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio, con lo scopo di verificare se l'edificio è gravato da ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.

Così come è importante prima di sottoscrivere il compromesso, che l'immobile sia dotato del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica.

Se acquisti da una società verifica attraverso una visura presso il Registro delle Imprese della Camera di Commercvio, se chi si appresta a firmare il compromesso ha effettivi poteri di firma.

Se l’appartamento fa parte di un condominio, non dimenticarti di prendere contatto con l'amministratore per verificare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali e che non ci siano  spese future per interventi straordinari.

Infine prima di sottoscrivere il compromesso e impegnarsi formalmente con l'acquisto dell'immobile, ti consigliamo di rivolgerti ad una banca per verificare se ti sarà concesso il mutuo e fino a quale importo. In questo modo sarà più facile metterti alla ricerca di un immobile corrispondente al mutuo che ti verrà erogato.

Compromesso: contenuti e informazioni utili

Se tutte le verifiche che ti abbiamo segnalato non hanno prodotto evidenze di cui preoccuparsi, allora si è pronti per stipulare il preliminare di vendita o compromesso. Come già detto con il compromesso tu e il venditore vi impegnate a concludere il contratto definitivo di compravendita, da stipulare per atto pubblico davanti al notaio.

Questo significa che con il compromesso dovranno essere definiti tutti quegli elementi che successivamente saranno riportati nel rogito. Ci riferiamo in particolare ai dati anagrafici delle parti, alla precisa identificazione dell’immobile con confini e pertinenze (allegare le planimetrie catastali), alla sua descrizione, al prezzo di acquisto, alle modalità di pagamento, alla data di stipula del rogito, agli anticipi da versare, ecc. Senza questi dati il compromesso è nullo.

Il "compromesso" è un tipo di contratto per il quale il Codice civile prevede la forma scritta (art. 1350): atto pubblico o scrittura privata. Sul nostro portale puoi scaricare gratuitamente un fac-simile di contratto prelimare di vendita o compromesso, considerando che potrai inserire tutte le clausole che riterrai  più opportune. Ti raccomandiamo di rileggere il testo con molta attenzione e di non lasciare mai righe in bianco fra un articolo e l’altro.

Attenzione perchè la sottoscrizione del compromesso è di per se sufficiente per far maturare in capo all'agenzia immobiliare il diritto a riscuotere la provvigione.

Poichè con la sottoscrizione del compromesso l'acquirente versa al venditore una certa somma, è importante definire nel contratto a quale titolo tale somma viene corrisposta, ossia se a titolo di acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale. Per capire quali sono le differenze, ti consigliamo di dedicare cinque minuti del tuo tempo alla lettura dell'articolo "Acconto, caparra e penale: quali differenze?".

Compromesso e mancato adempimento delle obbligazioni

Si è detto che il preliminare di vendita o compromesso è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere una futura compravendita, stabilendone modalità e termini. Ma cosa accade se una volta sottoscritto il compromesso, una delle parti - senza giustificato motivo - non dovesse presentarsi dal notaio nel giorno stabilito per la stipula del rogito?

In questo caso la parte che si è regolarmente presentata - supponiamo l'acquirente - può agire in giudizio ed ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto preliminare non concluso, ossia l'acquisto dell'immobile, a condizione che lo stesso provveda al pagamento del prezzo pattuito nel compromesso.

Ma la parte non inadempiente potrà anche:

- recedere dal contratto trattenendo la caparra confirmatoria (se inadempiente è l'acquirente) o chiedendo il doppio della caparra (se inadempiente è il venditore);
- agire in giudizio per ottenere una sentenza che dichiari la risoluzione del compromesso e il conseguente risarcimento dei danni sofferti.

Registrazione e trascrizione del compromesso

Il contratto preliminare di vendita o compromesso è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ciò indipendentemente dal fatto che sia stato redatto per atto notarile o per scrittura privata. Con la registrazione, che deve essere fatta entro 20 giorni dalla sottoscrizione del compromesso, occorre provvedere al pagamento delle relative imposte. Se per il compromesso si è fatto ricorso al notaio, sarà quest'ultimo a farsi carico della registrazione.

L’imposta da pagare è pari ad una quota proporzionale o fissa (168,00 euro), a seconda che siano o meno dovute somme a titolo di acconto e a seconda che l'atto definitivo sia o meno soggetto ad IVA.

Se la registrazione è obbligatoria, la trascrizione del compromesso nei Registri Immobiliari è da intendersi del tutto facoltativa facoltativa. Tuttavia essa costituisce una importante tutela per te che intendi acquistare l'immobile, sebbene comporti un ulteriore esborso economico: imposta fissa di trascrizione (168 euro), diritti fissi di trascrizione (35 euro) e parcella relativa al professionista che si fa carico dell'operazione. Va vediamo di capire perchè è importante per l'acquirente.

Il compromesso è vincolante per le parti, nel senso che con la sua sottoscrizione acquirente e venditore si obbligano alla stipula dell'atto definitivo. Tuttavia tale obbligo ha effetto solo tra le parti. Ciò significa che il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto), oppure iscrivere ipoteche. Se questo accadesse, l’acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma potrebbe solo chiedere il risarcimento dei danni.

Con la trascrizione del contratto, invece, l'acquirente viene garantito da possibili atti pregiudizievoli compiuti dal venditore ai propri danni. In pratica è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto alla data in cui è stato trascritto il compromesso, cosicché un'eventuale vendita dello stesso immobile o la costituzione di un usufrutto su di esso non avrebbero praticamente effetto.

Perchè tutto questo si verifichi è necessario che il rogito venga stipulato e trascritto entro un anno dalla data stabilita dalle parti per la sua conclusione, in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare di vendita o compromesso.

Tra l'altro la trascrizione del compromesso tutela ulteriormente l'acquirente, riconoscendo ai crediti di quest'ultimo, che sorgono per effetto del mancato adempimento del contratto (ad esempio per il rimborso degli acconti versati o per ottenere il doppio della caparra), privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In altri termini, nella ripartizione di quanto ricavato dall'eventuale vendita forzata dell'immobile, l'acquirente ha diritto di essere preferito a tutti gli altri creditori.

La trascrizione del compromesso garantisce l'acquirente anche nel caso in cui si verificasse il fallimento del venditore con conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Se si decide di procedere alla trascrizione, il compromesso deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Concludiamo ricordando che il preliminare di vendita o compromesso si distingue dalla proposta d'acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata, ossia l'acquirente che dichiara appunto di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

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46612 - Redazione
14/09/2016
Mariamaddalena, ma la banca non accetterà mai di concedere un mutuo sulla base di una semplice scrittura privata.

46608 - Torregrossa mariamaddalena
14/09/2016
Posso fare un compromesso di vendita a mia figlia in forma privata e valida senza dover ricorrere al momento ad un notaio, affinchè gli accettino il mutuo, posso chiedere solo una caparra di mille euro. Ho altre 2 figlie x questo non faccio donazione.

39083 - Redazione
14/05/2015
Vincenzo, legga la risposta fornita a Maria (38856).

39082 - vincenzo
14/05/2015
Vorrei comperare un garage da un privato, quali sono le modalita', per assicurarsi l'acquisto in modo sicuro???

38856 - Redazione
05/05/2015
Maria, per vendere o acquistare immobili per uso non abitativo (cantine, box, negozi, ecc.), con un valore catastale inferiore a 100 mila euro, da quest'anno è sufficiente una scrittura privata autenticata da un avvocato con almeno 5 anni di attività ed una copertura assicurativa idonea. In alternativa può sempre ricorrrere al notaio.

38842 - rigo maria
04/05/2015
Oggi da privato voglio comperare un garage da un privato, quali sono le modalita', per assicurarsi l'acquisto in modo sicuro???

37926 - carlo
07/04/2015
Mi appresto a vendere un immobile e a tale scopo verrà sottoscritto un contratto preliminare di vendita con caparra nell'intesa di giungere al contratto definitivo entro e non oltre tre mesi. Cosa accade se nell'intervallo dovesse esservi un sequestro conservativo sugli immobili di proprietà a causa di un intervento cautelativo del Giudice?

28085 - cesarotto
21/12/2013
Mi appresto a vendere un immobile e a tale scopo verrà sottoscritto un contratto preliminare di vendita con caparra nell'intesa di giungere al contratto definitivo entro e non oltre tre mesi. Cosa accade se nell'intervallo dovesse esservi un sequestro conservativo sugli immobili di proprietà a causa di un intervento cautelativo del Giudice?

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