IMU: quando e come versare il saldo 2017

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Il 18 Dicembre è il giorno in cui milioni di contribuenti italiani, proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, ecc.) su fabbricati, aree fabbricabili e terreni sono chiamati a versare il saldo IMU relativamente all'annualità 2017 (l'acconto è stato versato il 16 Giugno scorso). La stessa scadenza è prevista per la TASI, che insieme alla TARI - la tassa sui rifiuti - va a costituire l'Imposta Unica Comunale (IUC). In questo articolo faremo chiaramente il focus sull'IMU - acronimo di Imposta Municipale Unica - che dal 2012, come noto, ha sostituito l'ICI, l'Imposta Comunale sugli Immobili.

Chi deve pagare l'IMU

L’IMU è dovuta dai seguenti soggetti:
- proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
- coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Dal 2015 l'IMU non è dovuta sull’abitazione principale e relative pertinenze e sui terreni agricoli e fabbricati rurali, purché strumentali all’attività. L’IMU è invece dovuta per le abitazioni di tipo signorile, le ville, i castelli o i palazzi di pregio storico o artistico (categorie catastali A1A8 e A9), anche se utilizzati come abitazione principale, ma potranno beneficiare di una aliquota ridotta (0,4% che i comuni possono ridurre o aumentare di uno 0,2%) e di una detrazione il cui importo viene deciso da ogni singola amministrazione comunale attraverso apposita delibera.

Ricordiamo che per abitazione principale si intende un'unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (leggi “Residenza, domicilio e dimora: ecco le differenze”).

A tal proposito è bene sapere che i comuni possono concedere i benefici della prima casa anche per quegli immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, ma nel solo caso in cui siano adibiti ad abitazione principale. La concessione di tale beneficio può essere subordinato al rispetto di determinate soglie previste attraverso il modello ISEE.

Sono equiparati all'abitazione principale:
- la casa coniugale che il giudice assegna al coniuge in caso di separazione o divorzio;
- l'immobile detenuto, a titolo di proprietà o usufrutto, da anziani o disabili che hanno la residenza in istituti di ricovero o sanitari (l'immobile non deve essere tuttavia concesso in locazione).

L’IMU, infine, non è dovuta sui fabbricati “costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita” almeno finché permane la destinazione alla vendita e non vengano locati.

IMU: quando e come effettuare il versamento

Come detto il 18 Dicembre scade il termine per il versamento del saldo IMU. La stessa scadenza - come anticipato in premessa - è prevista per l'acconto della TASI, la Tassa sui Servizi Indivisibili, mentre per la tassa sui rifiuti (Tari) occorre attenersi al calendario definito dal proprio comune (leggi "Tassa sui rifiuti: esenzioni, riduzioni, agevolazioni e modelli").

Chiaramente per la determinazione dell'imposta a saldo, a conguaglio di quanto versato in acconto a Giugno, occorre far riferimento alle aliquote e alle agevolazioni deliberate dal Comune in cui è ubicato l’immobile. A tal fine è possibile consultare il sito Internet del Dipartimento delle Finanze (MEF). Se la delibera del proprio comune non è disponibile, si utilizzano le aliquote/detrazioni dell’anno precedente.

L'IMU può essere pagata utilizzando il modello F24 ordinario. La sezione da compilare è quella denominata “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI”. Nello spazio “codice ente/codice comune” va riportato il codice catastale del Comune, quindi va barrato con una "X" lo spazio dedicato al "Saldo" e indicato il "numero degli immobili" (ad es. 002), il "codice tributo", l'anno di riferimento (2017) e l'importo a debito da versare.

Naturalmente deve essere compilato un rigo per ogni comune in cui si posseggono degli immobili.

codici da indicare nella sezione tributi locali del modello F24 sono i seguenti: 
- Codice 3912: codice riservato all'abitazione principale e relative pertinenze
- Codice 3913: codice riservato ai fabbricati rurali ad uso strumentale
- Codice 3914: terreni (il Comune come destinatario)
- Codice 3915: terreni (lo Stato come destinatario)
- Codice 3916: aree fabbricabili (il Comune come destinatario)
- Codice 3917: aree fabbricabili (lo Stato come destinatario)
- Codice 3918: altri fabbricati (il Comune come destinatario)
- Codice 3919: altri fabbricati (lo Stato come destinatario)
- Codice 3923: interessi da accertamento (il Comune come destinatario)
- Codice 3924: sanzioni da accertamento (il Comune come destinatario)

Ma come effettuare il versamento? La soglia da tenere a mente è quella prevista per il pagamento in contanti, ossia 2.999,99 euro. Se l'importo a saldo IMU è pari o inferiore a questa soglia, è possibile scegliere fra le seguenti modalità:

- sportello bancario o ufficio postale con modello F24 cartaceo e contanti;
- sportello bancario o ufficio postale con modello F24 cartaceo e addebito in conto corrente, assegno o bancomat;
- servizio di home banking;
- servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online") attraverso i canali Entratel o Fisconline;
- intermediari abilitati (commercialisti, caf, ecc.).

Invece per cifre superiori a detta soglia le soluzioni possibili sono due:

- far ricorso ai servizi telematici messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online") utilizzando i canali Entratel o Fisconline;
- rivolgersi agli intermediari abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.);
- utilizzare i servizi di internet banking.

Ricordiamo anche che nel caso in cui l'F24 presenti un saldo zero, perchè ad esempio si utilizzano crediti d'imposta in compensazione, il pagamento potrà essere eseguito solo tramite i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Quindi il contribuente dovrà necessariamente utilizzare i servizi "F24 web" o "F24 online" dell’Agenzia delle Entrate oppure rivolgersi a un CAF, a uno Studio Commercialista o all’Agenzia delle Entrate (leggi “Come presentare il Mod. F24 a saldo zero”).

Coloro che non risultano titolari di partita IVA possono, in alternativa, utilizzare il modello di Pagamento F24 Semplificato. Rispetto al modello ordinario, bisogna aver cura di indicare il codice “EL” (Ente Locale) in corrispondenza della colonna "Sezione" riquadro “Motivo del pagamento”, quindi specificare il "codice ente".

Chi preferisce servirsi delle Poste, può anche pagare con un bollettino postale IMU già prestampato e pronto per la compilazione, disponibile presso tutti gli uffici. Il numero di conto in questo caso è il 1008857615, uguale per tutti i comuni d'Italia. Ricordiamo che sul conto corrente postale indicato sul bollettino non è possibile effettuare versamenti tramite bonifico.

Ricordiamo, altresì, che i Comuni non inviano nulla di precompilato a casa dei contribuenti, per cui spetta ad ognuno di loro compilare il bollettino.

Il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi (es. 124,35 diventa 124,00), per eccesso se superiore a detto importo (es. 124,50 diventa 125,00). Il versamento non va effettuato se l'importo complessivo dell'imposta, dunque acconto più saldo, non supera i 12 euro. Tuttavia poichè i comuni possono deliberare soglie diverse, raccomandiamo di verificare tale limite attraverso un consulto con il proprio commercialista o con un Caf locale.

IMU: pagamento effettuato in ritardo

Ma cosa accade alla scadenza fissata non si provvede al versamento dell’acconto? In questo il contribuente può avvalersi del “ravvedimento operoso”, uno strumento che consente di regolarizzare posizioni debitorie e irregolarità fiscali, beneficiando di una riduzione sulle sanzioni.
In particolare per sanare gli omessi o tardivi versamenti dell'Imu (o della Tasi), il contribuente ha a disposizione quattro tipi di “ravvedimento operoso”: “sprint”, “breve o mensile”, “entro 90 giorni” e “lungo o “annuale”. Vediamoli insieme:

- Ravvedimento sprint. Al contribuente che provvede a regolarizzare la sua posizione entro i 14 giorni successivi alla scadenza, si applica una sanzione dello 0,1% giornaliero. Alla sanzione si aggiungono naturalmente gli interessi, il cui tasso è fissato allo 0,1% su base annua (salirà allo 0,3% a partire dal 1° Gennaio 2018);
- Ravvedimento breve. Al contribuente che paga l'acconto IMU a partire dal 15° giorno fino a 30 giorni successivi alla scadenza, si applica una sanzione pari al 1,5% più gli interessi;
- Ravvedimento medio. Questa situazione si verifica quando il contribuente regolarizza la propria posizione tra il 31° e il 90º giorno dopo la scadenza. La sanzione che si applica in questo caso è pari al 1,67% dell’importo, a cui si aggiungono come al solito gli interessi;
- Ravvedimento lungo. Questa ultima ipotesi si verifica quando il contribuente paga l’IMU dopo il 91° giorno ma entro l’anno. In questo caso si prevede una sanzione fissa del 3,75% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale dello 0,5%.

In tutti questi casi occorre barrare la casella "ravv" del modello F24.

IMU: agevolazioni per immobili in affitto

La legge ha introdotto una importante agevolazione per coloro che concedono in affitto il proprio immobile attraverso un contratto a canone concordato. Costoro, infatti, possono non solo usufruire di una riduzione del 25% su IMU e TASI, ma scegliere anche il tipo di tassazione da corrispondere, ossia se in forma ordinaria o con cedolare secca. Tale riduzione, tuttavia, viene concessa nel solo caso in cui per l’immobile sia previsto l’uso abitativo. Maggiori informazioni sono disponibili in questo articolo "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali".

Le imprese di costruzioni che detengono immobili invenduti pagheranno l'IMU, ma potranno beneficiare di un'aliquota ridotta dell'1 per mille.

IMU: immobili inagibili

I proprietari di immobili considerati inagibili godono di una riduzione del 50% della base imponibile utilizzata per il calcolo dell'IMU. La condizione di inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, tuttavia al fine di non precludersi la possibilità di beneficiare nel frattempo della riduzione, il proprietario dell'immobile può richiedere una perizia di un tecnico abilitato o produrre e consegnare al comune una dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un fac simile di dichiarazione sostitutiva di inagibilita' o inabitabilita' ai fini IMU.

Il Comune ha la facoltà di verificare in qualunque momento la veridicità di quanto contenuto nella dichiarazione. Se a seguito di idonei controlli, dovessero emergere delle falsità, scatterebbero naturalmente le conseguenze, civili (decadenza dai benefici ottenuti) e penali, a carico dell'autore delle falsità stesse.

IMU: immobili in comodato d'uso

La stessa agevolazione prevista per gli immobili storici o inagibili, ossia la riduzione del 50% della base imponibile, può essere concessa a coloro che danno in comodato d'uso un proprio immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado e che lo utilizzano come abitazione principale. Per capire quali sono le condizioni per accedere dell'agevolazione, segnaliamo la lettura dell'articolo "Comodato d'uso: come funziona con gli immobili".

IMU: residenti all'estero

I cittadini italiani residenti all'estero, regolarmente iscritti all'A.I.R.E. e che posseggono un unico immobile in Italia, non sono tenuti al pagamento dell'IMU, in quanto l'immobile è considerato direttamente adibito ad abitazione principale. E' necessario, tuttavia, che:
- gli stessi risultino pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero. Per intenderci se si è pensionati in Italia ma si risiede all'estero, non è possibile considerare l'immobile come abitazione principale;
- l'immobile posseduto in Italia non sia locato o concesso in comodato d'uso.

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