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Mancato pagamento condominio: ecco le conseguenze

Stando alle stime delle associazioni nazionali degli amministratori di condominio, una importante percentuale delle famiglie non riesce più a pagare le spese condominiali, tanto che negli ultimi anni si è praticamente registrato un raddoppio delle vertenze legali legate al mancato pagamento delle spese condominiali. Cosa succede esattamente in questi casi? Come deve comportarsi l'amministratore? Quali sono le possibili vie d'uscita per il condomino?

Obbligo di contribuzione delle spese

Tutti i condòmini hanno l’obbligo di partecipare alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio. In particolare sono a carico del conduttore le spese per la manutenzione ordinaria o piccole riparazioni dell'ascensore piuttosto che della caldaia, le pulizie delle parti comuni, il consumo di energia ed acqua, la manutenzione del giardino e delle aree verdi, la manutenzione ordinaria di fognature, pozzetti, grondaie, ringhiere delle scale, cassette postali e così via.

Chiaramente non tutte le spese sono da addebitarsi all'inquilino. Così le spese per l'installazione o la sostituzione di impianto antincendio, per la manutenzione straordinaria di un ascensore o per l'installazione di un'autoclave, tanto per fare degli esempi, sono a carico del proprietario. Ad ogni modo ricordiamo che sul tema della ripartizione spese condominiali proprietario inquilino abbiamo redatto un post specifico.

A fine anno gestionale o comunque entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario (art. 1130 Cod. Civ.), l'amministratore deve predisporre un rendiconto delle spese condominiali che includa un piano di riparto delle stesse secondo le tabelle millesimali di proprietà e/o derivate di ogni singola unità immobiliare (dal totale dovuto da ogni singolo condomino va scorporata la quota versata dallo stesso nell'anno). Quindi l'amministratore di condominio deve convocare l'assemblea affinché decida sulla sua approvazione.

Da sottolineare che la mancata presentazione del rendiconto da parte dell'amministratore, costituisce una grave manchevolezza per la quale i condomini possono chiedere la revoca del suo mandato (art. 1129 Cod. Civ.). Questo il fac simile di 

Se ci sono spese poco chiare i condòmini possono fare le opportune verifiche, prendere visione e fare fotocopie dei documenti giustificativi di spesa (fatture, ricevute, scontrini, estratto conto bancario, preventivi, contratti con fornitori, ecc.), chiedere spiegazioni all'amministratore e perfino nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio. Questo il

Se neppure la visione di tali documenti è sufficiente a fornire i necessari chiarimenti, il condomino può inviare all'amministratore questa

sapendo, tuttavia, che una impugnazione della delibera assembleare può avvenire solo davanti al Tribunale nel termine massimo di 30 giorni dalla data di approvazione per i condomini astenuti o contrari o dalla data di ricevimento del verbale di assemblea per i condomini assenti.

Se il rendiconto condominiale viene approvato secondo le disposizioni contenute nell'art. 1136 del Codice Civile e non viene proposto ricorso in Tribunale nel termine di 30 giorni, il condomino non può in alcun modo sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118 C.C.).

Neppure il regolamento condominiale potrebbe derogare all’obbligo del condòmino di partecipare alla copertura di tali spese.

Mancato pagamento condominio: gli obblighi dell’amministratore

In presenza di situazioni di morosità da parte di uno o più condomini, è compito dell’Amministratore provvedere alla riscossione inviando a ciascuno una 

mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se il sollecito non sortisce alcun effetto, allora l’Amministratore del condominio può chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Se il condomino insiste nella sua condotta e ignora anche il successivo atto di precetto, si procederà con il pignoramento dei suoi beni: quinto dello stipendio o della pnsione, appartamento, ecc.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 Cod. Civ.).

Attenzione perché secondo l'art. 63 III comma disp. att. c.c. l'amministratore può, in presenza di una morosità che si è protratta per un periodo minimo di 6 mesi, sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato: ad esempio l'accesso al campo da tennis o alla piscina condominiale, ecc.

A questo punto molti utenti ci chiedono: ma esiste un termine di prescrizione delle spese condominiali? La risposta è si. Il condominio, infatti, ha a disposizione 5 anni per recuperare le quote ordinarie e 10 anni per riscuotere le quote straordinarie. Il termine decorre dalla data di approvazione del rendiconto condominiale e del relativo piano di riparto.

Al solito se in questo lasso di tempo l'amministratore invia tramite raccomandata o PEC una comunicazione di sollecito o di costituzione in mora, la prescrizione si interrompe e il termine di 5 o 10 anni inizia a decorrere nuovamente.

Mancato pagamento spese condominiali: soluzioni per il condòmino

Diciamo innanzitutto che è il regolamento condominiale a fissare i termini entro i quali le quote condominiali devono essere versate, oltre che la misura degli interessi di mora e delle penalità per gli eventuali ritardi.

Se il regolamento non stabilisce nulla in proposito allora è l’assemblea dei condòmini a decidere.

Se il condòmino è in una situazione di particolare difficoltà può richiedere una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento e/o un’ulteriore rateizzazione delle quote dovute al condominio. Questo il fac simile di

da compilare e inviare all’amministratore di condominio. 

Solidarietà fra i condomini per il mancando pagamento delle spese?

Se un condomino risulta moroso, il creditore può rivolgersi agli altri condomini ed esigere da loro il pagamento di quanto dovuto. Ma attenzione l'applicazione di questo principio di solidarietà tra i condomini non è automatico. 

In pratica il creditore può rivalersi sugli altri condomini solo dopo aver agito (senza risultato) verso il condomino moroso (preventiva escussione).

Cosa succede se l'immobile del condòmino moroso viene venduto

Nel caso in cui ci sia stata una vendita dell’immobile, rispondono di eventuali debiti nei confronti del condominio sia l’acquirente che il venditore. Dunque, prima di acquistare un appartamento sito in un condominio, è consigliabile che l’acquirente verifichi sempre che il venditore abbia regolarmente pagato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito.

In questi casi è quanto mai importante che l'acquirente dell'appartamento si faccia rilasciare dall'amministratore una

Attenzione: se dopo aver espletato la procedura della riscossione coattiva il debito non viene comunque saldato, la responsabilità delle spese non pagate da alcuni potrebbe ricadere sull’intero condominio.

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55834 - Ilaria
27/04/2021
Ho acquistato un appartamento in un condominio nel dicembre 2017 e nel 2018 quando l'amministratore ha redatto il bilancio ( in ritardo) per gli anni 2016-2018 mi è stato addebitato un importo di circa 500 euro per le spese di metano per il periodo giugno 2016- maggio 2017, quindi quando non ero ancora proprietaria. Ovviamente l'amministratore chiede a me il pagamento perché il precedente proprietario se ne è lavato le mani. Io sono disposta a pagare, ma quale è l'iter da seguire per rivalermi sul venditore? Grazie

52915 - pietro
25/06/2019
Dopo aver dato disdetta per l'appartamento mi rimane da pagare l'ultima rata delle spese condominiali…. visto che lascio l'appartamento a luglio e quindi in sostanza non completo l'anno intero devo pagare per intero le spese condominiali??

51009 - Redazione
29/11/2017
Alessandro, se non le è stato fornito chieda espressamente all'amministratore un resoconto dettagliato delle spese sostenute nell'anno, solo così può capire il perché di una spesa praticamente doppia di quello stimata.

50992 - Alessandro
28/11/2017
Buon giorno, abito in un appartamento al piano terra senza ascensore, termo autonomo. Le pulizie alle scale le facciamo a turno noi condomini, nonostante tutto mi sono arrivate da pagare le spese condominiali pari a 1.200 euro. Sono obbligato a pagarle visto che non ci sono servizi e il proprietario prima che firmassi il contratto mi ha detto che le spese erano di 600 euro annui? Grazie porgo cordiali saluti Alessandro.

50076 - noe
28/07/2017
Salve, Sono in affitto da quattro anni, in cui non ho mai avuto cenno di spese condominiali da pagare. Dopo quattro anni, il proprietario si fa vivo con il conto totale (pari a più di metà del canone annuo), con pretesa di pagamento a 20 giorni. Posso difendermi in qualche modo?

49996 - Redazione
21/07/2017
Enrico, degli oneri condominiali non pagati che si riferiscono all’anno in cui è stato effettuato il rogito e all'anno precedente, ne rispondono in solido sia il venditore che l’acquirente.

49968 - Enrico
19/07/2017
Salve, ho acquistato un appartamento da un condomino che non ha pagato spese nei precendenti 4 anni. Nell'ultimo bilancio preventivo, approvato, il debito accumulatosi è stato aggiunto alle spese previste per l'anno corrente, e suddiviso in 4 rate di pari importo. L'amministratore sostiene che devo onorare le rate per intero, perché con questo meccanismo, di fatto entrano a far parte dell'anno corrente. Io credo invece di dover pagare solo le spese degli ultimi due anni. Chi ha ragione?

48827 - Giuliana
27/03/2017
Salve, sono affittuaria di un'appartamento in un condominio da Marzo 2015. L'amministratore mi ha contattato dicendomi che devo pagare un conguaglio di € 137 di spese condominiali. Allora gli ho chiesto di farmi visionare i bilanci che mostrano questa morosità. Dai documenti si evince che questa somma matura dal 2013 e cresce nel 2014 (anni in cui io non ero in casa) e le spese condominiali erano a carico del proprietario, fino ad arrivare al 2015 e 2016 (anni in cui il condominio era a carico mio) in cui le spese non hanno superato il totale dei condomini, quindi nessuna somma che compete a me versare. Chiedo, è giusto che questa somma venga chiesta al proprietario e non a me?

47710 - Redazione
05/12/2016
Mara, le due cose non sono strettamente correlate. Come prima cosa l'amministratore di condominio dovrebbe inviare a ciascuno di loro una una lettera di sollecito pagamento delle quote condominiali.

47696 - Luca
03/12/2016
Buongiorno. In seguito a comportamenti non corretti tenuti da alcuni condomini, ho scritto piu' volte all'Amministratore sulla sua PEC per proporgli un richiamo, ma questi non mi ha mai risposto. Per mettergli un po' di pressione ed evidenziare di fronte agli altri questo comportamento intenderei al prossimo pagamento delle spese scorporare la quota parte del suo compenso e non pagarla in quanto tiene nei mei confronti un comportamento negligente. In che problemi potrei incorrere? Non so come altro fare per portare avanti il problema che sta ledendo i nervi di mio marito. Avete suggerimenti? Grazie. Luca


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