Detrazione interessi mutuo per costruzione o ristrutturazione prima casa

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Si possono portare in detrazione le spese sostenute non solo per l'acquisto (leggi il post dedicato alla "detrazione interessi mutuo"), ma anche per la costruzione o ristrutturazione di un immobile da adibire a prima casa. Tuttavia occorre soddisfare una serie di condizioni, vediamo quali.

Detrazione interessi mutuo per acquisto e ristrutturazione

Supponiamo che il Sig. Rossi intenda acquistare un immobile su cui poi eseguire dei lavori di ampliamento dello stesso, al fine di costruire una seconda unità immobiliare.

Per sostenere le spese necessarie stipula un mutuo. La domanda è: il sig. Rossi può portare in detrazione gli interessi passivi relativi al mutuo, sia con riferimento alla somma utilizzata per l’acquisto che a quella impiegata per la costruzione/ristrutturazione della seconda unità immobiliare (rigo E7 e rigo E8, codice 10, della dichiarazione dei redditi)?

La risposta è si, ma a determinate condizioni. Vediamo quali.

Condizioni per la detrazione interessi

Questi i requisiti per beneficiare della detrazione degli interessi passivi collegati ad un mutuo contratto per la costruzione/ristrutturazione di un immobile:

  • l'immobile oggetto di costruzione o ristrutturazione deve essere quello nel quale il contribuente e/o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente (abitazione principale). A tal fine è importante ciò che risulta dai registri dell'Anagrafe Comunale, fermo restando che il contribuente può autocertificare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici (leggi "autocertificazione abitazione principale");
  • il mutuo deve essere stipulato entro 6 mesi antecedenti o 18 mesi successivi alla data di inizio dei lavori;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Tornando al nostro esempio, questo significa che il Sig. Rossi potrà legittimamente fruire della detrazione a condizione che:

  • abbia iniziato i lavori di costruzione/ristrutturazione entro i sei mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;
  • abbia provveduto a volturare a suo nome la concessione edilizia entro il termine di inizio dei lavori;
  • provveda ad adibire, entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile di nuova costruzione a dimora abituale (abitazione principale).

Documentazione da conservare

Ai fini della detrazione il Sig. Rossi deve essere in possesso

  • delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
  • della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione dell'abitazione principale; in alternativa il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
  • della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi medesimi (fatture, ricevute, ecc.);
  • le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia.

Detrazione interessi passivi mutuo per acquisto e ristrutturazione sono cumulabili?

La domanda da porsi è: la detrazione per mutui contratti per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale?

La risposta è si, ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Il cumulo è consentito anche quando il contribuente stipuli un contratto di mutuo misto (come nel caso del sig. Rossi), vale a dire sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale. In questo caso è importante che

  • l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori
  • non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

Nel caso di specie il Sig. Rossi potrà si usufruire “cumulativamente” delle due detrazioni, ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Inoltre poiché l'obiettivo del Sig. Rossi è quello di ottenere, attraverso i lavori, una seconda unità immobiliare, si potrà beneficiare della detrazione soltanto per la parte di mutuo riferibile all’immobile che sarà adibito a dimora abituale.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 6 mesi dalla fine dei lavori?

Se questo avviene comunque entro due anni dall’acquisto, al contribuente spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto?

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 2 anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla fine dei lavori?

In questo caso al contribuente non spetta alcuna detrazione.

A quanto ammonta la detrazione

La detrazione anche in questo caso è pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori. Tuttavia la percentuale è calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 2.582,28 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi e degli oneri accessori.

A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, in caso di mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.

La detrazione interessi passivi mutuo spetta anche in caso di ristrutturazione edilizia, a condizione che sussista un provvedimento di autorizzazione comunale ai lavori. La detrazione spetta anche in caso di interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato.

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